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商業(yè)物業(yè)和零售股及黃金情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-5-21
- 【搜索關(guān)鍵詞】：零售百貨 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
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歷史數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)物業(yè)價(jià)格長期以來保持升值趨勢，能夠在CPI下降時(shí)穩(wěn)中有升，在CPI上升時(shí)加速提升，是非常好的保值、升值型投資標(biāo)的。
2010-2015年中國零售業(yè)市場走勢及投資前景咨詢報(bào) 【出版日期】 2010年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印2010-2015年中國家電連鎖行業(yè)投資策略分析及競爭 【出版日期】 2010年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印2010-2015年中國家電連鎖行業(yè)深度評估及投資前景 本報(bào)告主要依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家發(fā)改委、國家商務(wù)部、國家海關(guān)總署、國家工業(yè)和信息化部、全國商業(yè)2010-2015年中國購物中心市場運(yùn)行態(tài)勢及投資前景 【出版日期】 2010年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印
近兩天，地產(chǎn)股中從事商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的中國國貿(mào)（600007，收盤價(jià)9.31元）、金融街（000402，收盤價(jià)8.35元）等表現(xiàn)較強(qiáng)，體現(xiàn)出了在通脹和人民幣升值預(yù)期以及地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境下，投資者對商業(yè)地產(chǎn)的青睞。
事實(shí)上，各城市最核心、最稀缺商圈的物業(yè)往往掌握在當(dāng)?shù)氐睦吓瓢儇浟闶凵淌种�，通脹和人民幣升值的大環(huán)境將拉動(dòng)我國商業(yè)物業(yè)市場價(jià)格的提升，資產(chǎn)價(jià)值重估有望帶來新的投資機(jī)會。
商業(yè)物業(yè)受調(diào)控影響較小
擁有商業(yè)物業(yè)的公司，在通脹情況下可保持折舊費(fèi)用的平穩(wěn)，而不受到市場租金上調(diào)的影響。更重要的是隨著各類商品和資產(chǎn)價(jià)格的上漲，其擁有的商業(yè)物業(yè)也在明顯升值。
零售物業(yè)的租金水平與CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）有著明顯的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。以北京和上海的零售物業(yè)租金指數(shù)與CPI進(jìn)行對比，可以發(fā)現(xiàn)租金價(jià)格在CPI下降時(shí)會略為調(diào)整，但總體保持向上趨勢；而在CPI顯著上行過程中，會體現(xiàn)出較平常更加顯著的升勢。
決定物業(yè)內(nèi)在價(jià)值的是其租金水平，因此租金水平的上揚(yáng)能夠直接推動(dòng)零售物業(yè)市場價(jià)格的提升，這在通脹階段更為明顯。
CPI與商業(yè)物業(yè)價(jià)格
我國商業(yè)物業(yè)長期以來處于升值階段，能夠在CPI下降時(shí)保持平穩(wěn)提升，在CPI經(jīng)過一輪較大幅度提升后，商業(yè)物業(yè)價(jià)格也會登上一個(gè)新的臺階。與住宅物業(yè)相比，我國商業(yè)物業(yè)價(jià)格上升趨勢穩(wěn)定，且受到的宏觀政策調(diào)控壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅物業(yè)，因此是非常好的保值、升值型投資標(biāo)的。
資產(chǎn)隱藏價(jià)值值得挖掘
在上一輪CPI和本幣匯率上升過程中，商業(yè)物業(yè)持有型股票顯著跑贏板塊。
擁有商業(yè)物業(yè)對零售商業(yè)績和基本面也有實(shí)質(zhì)性的拉動(dòng)，這是因?yàn)榫邆鋬?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的公司，往往在其所在城市消費(fèi)者評價(jià)的排名中也處于領(lǐng)先地位，而占據(jù)優(yōu)勢商圈本身就是零售商的核心競爭力之一；由于租金與CPI有著明顯的正向聯(lián)動(dòng)關(guān)系，因此擁有較多自有商業(yè)物業(yè)的公司能夠較好規(guī)避這一成本壓力，物業(yè)多的公司在通脹階段經(jīng)營利潤率還會有所提升；很多百貨公司在各個(gè)門店劃出部分面積出租給餐飲、電影院等經(jīng)營者，以豐富商圈內(nèi)的服務(wù)組合，通脹和人民幣升值會帶動(dòng)物業(yè)價(jià)格和租金的提高，體現(xiàn)為零售商其它業(yè)務(wù)利潤率的提高。
城市的發(fā)展和核心商圈的形成往往是先到先得，因此各個(gè)城市最核心商圈的物業(yè)往往掌握在當(dāng)?shù)氐睦掀放瓢儇浟闶凵淌种校顿Y者可以關(guān)注商業(yè)物業(yè)存量豐富、具備網(wǎng)絡(luò)綜合優(yōu)勢的百貨類公司，或商品城、購物中心的運(yùn)營者。
A股的大商股份（600694，收盤價(jià)42.85元）、百聯(lián)股份（600631，收盤價(jià)13.14元）、小商品城（600415，收 盤 價(jià)18.44元 ）、 歐 亞 集 團(tuán)（600697，收盤價(jià)23.58元）物業(yè)資產(chǎn)存量遙遙領(lǐng)先，值得作為這一主題的配置重點(diǎn)。重慶百貨（600729，收盤價(jià)39.71元）、王府井（600859，收盤價(jià)35.19元）、銀座股份（600858，收 盤 價(jià)24.92元 ）、 友 誼 股 份（600827，收盤價(jià)14.97元）、鄂武商（000501，收盤價(jià)14.45元）、新世界（600628，收盤價(jià)11.18元）等擁有超過20萬平米的物業(yè)，也值得關(guān)注。
大商股份持有150萬平米的自有商業(yè)物業(yè)，目前市值僅對應(yīng)了5835元/平米的自有物業(yè)定價(jià)，低于全國行業(yè)物業(yè)平均價(jià)格，公司是我國第一大百貨零售商，零售網(wǎng)絡(luò)的綜合價(jià)值也較為突出。上海本地商業(yè)股經(jīng)過前期調(diào)整后也進(jìn)入了可逐步建倉的階段。其中，百聯(lián)股份是上海第一大百貨零售商，擁有81萬平米的自有商業(yè)物業(yè)，目前市值僅對應(yīng)了約16200元/平米的自有物業(yè)定價(jià)。小商品城2010年底有效出租面積將超90萬平米，不斷增加的面積以及巨大租金價(jià)差為其提供了長期的增長動(dòng)力。歐亞集團(tuán)部分大型門店位于市郊的非核心商圈或?yàn)樾麻_店，因此市場給予的估價(jià)會較低，但具備提升潛力。 - ■ 與【商業(yè)物業(yè)和零售股及黃金情況分析】相關(guān)研究報(bào)告
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